Mülkiyet hakkı, hak sahibine (malike) şu üç yetkiyi vermektedir:
1- Kullanma (usus),
2- Yararlanma (fruktus),
3- Tasarruf etme (abusus).
Konumuz bağlamında, söz konusu mülkiyet hakkı bir konut veya çatılı bir işyeri üzerinde ise, malik, bu taşınmazda kendisi ikamet edebileceği/işyeri olarak kullanabileceği gibi, kiraya verebilir ya da satabilir. Kiralanan taşınmazların satılmasında hukuken hiçbir engel bulunmamaktadır.
İşbu yazımızda kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazın el değiştirmesi halinde, bu taşınmazı sonradan edinen (iktisap eden) malikin haklarını ve mevcut kira ilişkisinin durumunu incelemeye gayret edeceğiz. Şöyle ki;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 310. maddesinde “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.“ hükmü bulunur. Bu hüküm gereğince kiralanan ister taşınır, isterse taşınmaz olsun kira ilişkisi devam ederken satış, intikal, taksim gibi herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni malikin doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olacaktır.
Fakat, yeni malikin söz konusu taşınmaza kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimselerin konut veya işyeri ihtiyacının olması halinde sözleşmeyi sonuna kadar sürdürmesini beklemek hakkaniyete uygun olmayacağı gibi, kiracının da derhal kiralananı tahliye etmesini beklemek de hakkaniyete uygun olmayacaktır.
Bu durum da kanun koyucu tarafından Türk Borçlar Kanunu‘nun 351. maddesinde: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.“ hükmü ile koruma altın alınmıştır.
İşbu anılan hüküm gereği yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi söz konusu olması halinde evin satışının yapıldığı tarih (edinme tarihi/iktisap tarihi ) itibari ile bir ay içinde YAZILI olarak bildirim yapması gerektiği konusunda bir tartışma veya karışıklık bulunmamaktadır.
Kanun metninden kaynaklanan 6 aylık sürenin başlangıcı konusunda oluşan anlam karışıklığı Yargıtay’ın istikrar kazanmış yerleşik içhatında edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir, olarak hükme bağlanmıştır. Bu duruma ilişkin yüksek mahkeme kararlarına örnek vermek gerekirse;
Yargıtay 3. HD., E. 2019/1642 K. 2019/2625 T. 27.3.2019 “…Kabule göre ise; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür…Dava, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup davacı dutluk vasfındaki taşınmazı 30/01/2013 tarihinde satın almış ve satın aldığını 20/02/2013 tarihi ihtarname ile davalılara bildirerek 11/06/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Bu durumda, edinme tarihinden altı ay sonrası beklenmeden 11/06/2013 tarihinde açılan davanın süresinde açılmadığı gözetilmeksizin yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi de doğru değildir. ”
Sakarya BAM, 6. HD1., E. 2020/523 K. 2020/1183 T. 18.12.2020 “…Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir…”
Yargıtay 3. HD., E. 2017/3079 K. 2017/7359 T. 17.5.2017 “…Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
”
Yargıtay 3. HD., E. 2017/6068 K. 2019/3923 T. 30.4.2019 “…TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir…”
Samsun BAM, 6. HD., E. 2019/1756 K. 2019/1907 T. 22.4.2019 “…TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir…”
Antalya BAM, 6. HD., E. 2020/202 K. 2020/849 T. 4.11.2020 “…Sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir … ”
İstanbul BAM, 36. HD., E. 2018/1382 K. 2020/1660 T. 23.10.2020″…zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir … başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” düzenlemesi yer almaktadır. Buna göre; kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmakta seçimlik hakkı bulunmaktadır. Yeni malik satın almadan itibaren 1 ay içinde bu durumu ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kiracıya … sözleşmesi daha uzun bir sürede sona eriyorsa, satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabilir. ”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/11227 K. 2016/4220T. 30.5.2016 “Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.”
AVUKAT SEDA KOYUN